住宅ローンの保証人になる時に知っておかなければならない事
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購入に関して、やっぱり気になるのは資金調達。大半の人は住宅ローンを利用して購入をするのではないでしょうか？
手持ちの資金だけで購入する人はほんの一握りです。
そんな、住宅ローンですが、利用する時の注意点など書き留めていきます。
借りる時の注意点
●連帯保証人
銀行が連帯保証人を求めてくるケースはいくつかあります。その理由を把握することによって、住宅ローン利用に関する満足度が格段に上がります。ローンを通すとなると非常に重要な要素ともなる連帯保証人。銀行の住宅ローンの場合、血縁関係のない第三者の連帯保証を求めてくることはめったに有りませんが、身内だからといって軽く考えていると人間関係が壊れてしまうなどリスクのある連帯保証人について、説明していきます。
- 担保物件の所有者
購入する土地や建物の所有者について、実際に住宅ローンの利用者以外の人が所有していたり、所有する予定がある場合、その、共有する所有者に対して、銀行は、連帯保証人になるよう求めてきます。
例えば、親の持っている土地に自宅として建物を建築する場合、土地の所有者である親の連帯保証は必ず求められます。
また、自宅購入に関して、親からの資金援助を足して自宅を購入する場合。自宅購入する時の資金援助は、いくら親子と言えど、厳密に言えば親から子への贈与と言う事になります。
贈与税を払う。のであれば購入物件に所有権などつける必要はありませんが、通常、贈与税を回避するために資金援助分の所有権をつけます。
例えば、総額5千万円の不動産購入に関して、親から1千万円の援助を受けた場合、土地建物に親の所有権を5分の1付けます。これにより、子供のための資金援助ではなく、親が自分の不動産を自分のお金で購入した事になり、贈与では無くなる。と言う論法です。
持分をつける以外には、相続時精算課税制度などを使う人がいます。
※最近は連帯保証では無く担保提供のみで対応する金融機関もあるようです。
2.収入合算者
住宅ローンを利用するにあたり、銀行が重視するものに返済比率と言うものがあります。返済負担率という言葉を使う場合もありますが、要は、年間返済額の年収に占める割合を算出し、それが規定よりオーバーしてしまうと貸してもらえない。と言うものです。
年収1千万円の人の返済額が年間3百万円だった場合の返済比率は30%となります。
大体、どちらの金融機関も、返済比率の上限を30%〜40%で設定してますので、そこを超えてしまうと希望額から減額するほかありません。
そう言った場合、同居の配偶者や親を収入合算者とすることにより、借入額の上限を増やすことができます。
年収1千万円の夫と、年収1百万円の妻の場合、収入を合算する事により世帯の年収は1千1百万となります。年間返済額が3百万円の場合の返済比率は27%となります。
通常、収入合算をする場合、銀行は合算者を連帯保証人とするルールとなっているところが多いようです。場合によっては、連帯債務者としてローンに関わるよう依頼してくる場合もあります。
☆さらに注意
住宅ローンを借りるタイミングは言わば家族の幸せの絶頂期です。妻も保証人になる事により家族に貢献してる感が嬉しいのか、保証人を断る人はほとんどいません。
しかし、何年か後離婚してしまった場合はどうなるのか。そこには注意が必要です。
妻の言い分としては、離婚したのだから連帯保証人から脱退したいと思うでしょう。しかし、銀行の言い分は、婚姻関係と債権の保証は別物である。と言うものです。
つまり、離婚しようがしまいが、連帯保証人である事は変わらない。脱退は認めない。という事になってしまいます。
そのような状況に陥った場合どうしたらいいのか。一般的には、離婚する妻より好条件の保証人を新たに立てる。方法があります。離婚する妻の代わりに誰か保証人にたてると言うものですが、これは審査事項です。いざ立ててみたものの、銀行が認めてくれないなんて事もザラにあります。また、基本的には身内内の誰かを代わりに立てて欲しいと銀行は言ってきますので、人選もなかなか厳しいです。
一般的には、親や新しい妻、成人している子どもなどをたてるケースが多いようです。
※離婚した時保証人を脱退していないと、以降、銀行から融資を受けたいと思っても受けられない可能性が出てきます。妻が再婚し、再婚相手と住宅ローンを組みたいと考えても、元の夫との住宅ローンの連帯保証になっていたため断られるケースも良くあります。
では、代わりにたてる人がいない場合はどうするのか。これは、非常に難しいです。そうなってしまったら、借換も視野に入れて検討する事をお勧めします。
一般的に銀行は、借入当初より、条件が劣化する事を嫌います。これは、銀行待っている債権、つまりみなさんが利用している住宅ローンを定期的に査定していて、査定の結果、問題ある債権と認定された場合、利益の中から貸倒引当金と言うものを積まなければならなくなります。利益の中から捻出するものですので、貸倒引当金が増えてしまうと、銀行の利益が減ってしまうこととなります。それでなくともこのご時世、銀行の利益は非常に薄利です。対外的にも、少しでも利益を減らすような行為を銀行はしたがりません。したがって、ただ、連帯保証人から脱退したいでは交渉の土台にすら乗せてもらえません。
しかし、これが借換となると若干話は変わってきます。借換先、つまりこれから取引の始まる銀行は、元々離婚した妻の保証の有無はあまり気にしません。あくまで、申込書に記載された内容で借換の審査をします。申し込み時点の条件で、住宅ローンの規定を満たしていれば、保証人無しでも審査に通る可能性もあります。本人単独で新たなローンが組めれば、それにより、元妻の保証は自然に外れます。
ただ、借換には諸費用がかかりますのでご注意下さい。
3.まとめ
銀行の求めるものは、保証人では無く連帯保証人です。一般的に保証人とは借主が返済できなくなった時に請求する人という認識があると思いますが、連帯保証人は、借主が、返済していてもしていなくても保証人に返済を求めることが出来るとなっています。
しかし、最近は、返済が不安だから保証人を要求されるのでは無く、上記ののようなケースにより連帯保証を求められるケースが圧倒的に多いです。
保証人…
なる時は簡単ですが抜けるとなるとかなり大変です。手続きの際には良くお考えになる事をお勧めします。
